翔 建築舎 K'architects&associates
京都市在住の建築コンサルタント。建築・リノベーション・生産施設・
工場・木造住宅を手掛けています。
どんなこと聞いても良いのかなあと思われたら迷わずいつでもどうぞ、
翔 建築舎へ声を掛けてください。先ずはお話から始めましょう。
生き続ける棲家
再生：リノベーションへの展開 その1
建物の持つ基本的な機能やその価値を継続して維持していく為には定期的に点検を行い、不具合が生じている箇所には手を入れていく必要があります。
特に不動産オーナーは、常にその建物を管理している不動産会社からの情報・報告に耳を傾け相談する事が、大切な一歩と言えます。
特に今まで大切な資産を、信頼し任せてきた会社だからこそ提案出来るのです。
常に廻りの環境は変化をし続けており、新築時に想定しきれてなかった事も時代の流れとともにその対応は余儀なくされていきます。
ここ数年来、世間で問題視されている建物の耐震性の確保は、不動産オーナーにとって賃貸収支計画を見直すうえでも非常に重要な事と言えます。
建物の耐震診断は、建設時期によりその当時要求されていた基準を確保し続ける事が可能かどうか見極め、適切な対応方法を選択する為に行います。
現在の基準に適合する仕様まで、すべての建物を改修するのは経済的に合致するとは言えませんし、あと１０年若しくは１５年という期間を設定し、
最低限の計画的な維持補修を項目に加え個々の建物ごとに改修範囲を設定します。
外観より目視判断できる部分や建物の一部を解体して調査する事も必要で、建設時の図面が残っているか否かでその検証は時間と費用に差が発生します。
その1：基礎・柱脚部分の接合部・土台床組・土壌処理確認
その2：２階柱／梁接合部・２階床組・ベンランダ防水処理確認
その3：屋根／小屋組／桁接合部確認
＊点検口等が無い場合は、既設一部解体・復旧が必要となります。
一連の調査と平行して、現状の建物を分析し、構造的に負担を掛けている部分や、長年の使用により単独ではなく複合して不具合が生じている箇所等を
特定しその対策をシュミレーションする事で再生することが可能となります。
個々の物件により、現状は様々でその対策内容により費用に差が生じてきます。
調査等については建物の現状視察以降に詳細調査を実施し対策方法の検証まで行うとその構造計算及び書類等の作成費を含めて概ね１０万円程度は必要
となります。
その対策に照らし合わせ、改修に費用が発生しても、その費用対効果を高め行き続ける棲家（住まい）として再生し、長期にわたって安定した収益を生む
不動産資産形成の手法を手に入れることが出来ます。
再生：リノベーションへの展開 その2
今まで、またこれからも壊され続けられていく住まい。
人間の消える事の無い欲望により忘れ去られていく記憶。
このままでは、あなたの未来までも壊していく事になりませんか？
私たちは、少しでも守ります。・・・あなたの記憶を！
壊さないで蘇らせる方法もあるのです。
記憶 失われることの無い思い出と共に
環境 素材（現況）を生かした空間（ノンスクラップ）
魅力 高い天井・朽ちた外観・味わいのある重厚な扉・鉄製窓
価値 自主飛躍回帰する資産価値
再生：リノベーションとは、
リフォーム・メンテナンス・リペアメントと呼ばれている、建物を単に使える状態に修理するという意味とは、異なりライフスタイルに適した、付加価値の付いた住まい（質のある）空間をつくりだすポジティブな行為を指すのです。
リノベーションはアパート・長屋・町屋・戸建・オフィースそのものが元々兼ね備えている事業価値を損なうことなく、新しい自分だけのスタイルを実現する手法であり、時代ごとにそのスタイルが変わっても住み手・使い手に対応し続けるフレキシブルな空間性から、その物件の魅力を高めることとなり価値も上昇すると考えます。
従来のスクラップ＆ビルド型の発想法とは違います。
あくまでその物件のストックの潜在力を最大限に引き出し再生する事で循環型資産構築として、廃材の発生量を格段に低減し地球環境にもやさしい事業スタイルとして提案いたします。
再生：リノベーションへの展開 その3
「中古」と聞くと、「古い」とか「汚い」というイメージがある一方、
「味のある」「好きに使える」というプラスイメージを持つ人も多いようです。
基本方針 新品同様を目指さない
堅牢な鉄筋コンクリート造の躯体から余分な造作を排除すれば
そこはシンプルなひとまとまりの空間が生まれます。
天井材を剥がし最低限必要な配管を露出させ、あえてその
構造を見せてしまい壁等を白く塗装を施し、床には心地よい
手ざわりの無垢のフローリングや天然コルクを貼ることで
スタイリッシュな空間へと変貌します。
外装には手を掛けづそのままに室内のみを再生する。
想像してみてください！
長い年月により歴史を刻み続けた廊下を抜け、たどり着いた扉を開けたその瞬間を！
感動をも呼び起こす、ギャップの別空間。そしてその感動が人の心をとらえます。
近隣に建ち並ぶ新築のマンションは、綺麗で当たり前のはづです。そんな物は誰の心も掴めないし、
感動などしないのです。
ひとつひとつの部屋が再生：リノベーションされる事により、感動を与え、迎え入れた人達に「ここに、
どうしても住みたい」そんな気持ちを抱かせるはづです。
この手法により、入居待ちが起こる賃貸マンション（アパート）再生、誕生となるのです。
オーナーは最小限の投資により、その時代に求められるニーズに答え続けていく価値ある資産を運用し、
新たな計画に着手できるのです。
再生：リノベーションへの展開 その4
次に、散在する空き室：中古空間を新たな住まいとしたライフスタイルを提案します。
''プライベートスペース''として自分なりの住空間にする人。
入居者自身が自由に作り上げるワンルームに。
必要最小限の生活機能しかないこの部屋に、自分流に空間を作り上げる楽しみがあります。
また''ワークスペース''としてデスクを中心に据える人。
''ラウンジスペース''としてソファをならべる人もいるでしょう。
様々な生活スタイルの可能性がここにはあります。
再生：リノベーションへの展開 その5
様々な趣味や嗜好にそのつど合わせた提案を続けていたのでは、流行を追い求めていく行為
以外に他なりません。
今回の提案には、まづ入居者が決まったスタイルが存在するわけではなくこちらから一歩先
を見つめ、入居者が自分のスタイルを実現できる装置を提供する事にあります。
自由に住む、即ち最低限必要なものは備え付けるが後は残されたスペースを自分仕様にアレンジして使っていいよ！という事なのです。
入居者募集にも一味変化を持たせ、基本価格を設定し、固定費の共益費や駐車場代・町内会費は公開金額とし、賃料のみを最低価格を提示する事で入札方式を導入し、一番入札価格の高い人を選定する方法を提案致します。
お客さんには、内建希望を募り日時を決め、その場で若しくは後日入札してもらいます。
契約業務は管理会社の方で行い、敷金については、返金しないという条件で、２ケ月を基本と
すれば、相場との違和感は無いものと考えます。
内見可能な部屋は2タイプ以上設定し、可能な限り家具付と家具なしを用意し入居意欲を掻き立てる演出も早期契約に結びつくはづです。
